Der Investitions-Kompass für den deutschen Immobilienmarkt

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So funktioniert es

1

Projekt eingeben

Adresse, Kaufpreis, Finanzierung — oder einfach die Bauträger-URL einfügen.

2

Analyse läuft automatisch

Regionaldaten, Mietmarkt, Demographie und Regulierung werden automatisch geladen.

3

Score + Cashflow + PDF

8-Dimensionen-Score, 20-Jahres-Cashflow, KI-Urteil — als PDF exportierbar.

Offizielle Daten

Destatis · BBSR · empirica-regio

Prognose bis 2042

Demographieentwicklung für 35 Städte

Aktueller Mietspiegel

Neubau · Bestand · Möbliert

Ergebnis in 60 Sek.

Inkl. KI-Analyse via Claude

Regional Explorer

Demographie, Mietmarkt und Investitionsklima für die 35 wichtigsten Investitionsstädte in Deutschland i Verfügbare Städte München · Berlin · Hamburg · Frankfurt · Stuttgart · Köln · Düsseldorf · Dortmund · Essen · Leipzig · Dresden · Nürnberg · Augsburg · Regensburg · Ingolstadt · Hannover · Bremen · Freiburg · Heidelberg · Mannheim · Karlsruhe · Mainz · Wiesbaden · Münster · Bonn · Bielefeld · Halle (Saale) · Erfurt · Rostock · Kiel · Chemnitz · Magdeburg PLZ oder Stadtname eingeben — weitere Städte werden laufend ergänzt.

Live

Investitionsklima Leipzig 2026

Solider Wachstumsmarkt mit Potenzial

Leipzig ist einer der stärksten Wachstumsmärkte Ostdeutschlands. Starke Zuzugsquote, wachsende Wirtschaft und noch moderate Kaufpreise schaffen ein attraktives Rendite-Umfeld. Mietpreisbremse aktiv — bei möblierten Verträgen relevant.

Bevölkerung & Sozialstruktur

Quelle: Destatis · Stand 2025

+12,4% seit 2015

Einwohner

628.000

6. größte Stadt DE

↑ +2,1% p.a.

Prognose 2035

~680.000

+8,3% in 10 Jahren

Wachstum gesichert

Median-Alter

42,3 J.

Dt. Schnitt: 44,6 J.

Jünger als Schnitt

Wanderungssaldo

+8.400

Personen/Jahr (2024)

Stark positiv

Akademikerquote

34,8%

Uni Leipzig, HTWK

↑ +4pp seit 2015

Studierendenzahl

37.000

3 Hochschulen

Stabil

Haushaltsgröße

1,84

Personen/Haushalt

Singleisierung

Haushalte gesamt

342.000

+18.000 seit 2020

Wohnbedarf steigt

Arbeitslosenquote

7,2%

SA-Schnitt: 5,8%

Leicht über Schnitt

Wirtschaft & Kaufkraft

Quelle: empirica-regio · Stand 2025

Ø Haushalts-Netto

2.640 €

Monatlich netto

↑ +210€ seit 2022

Kaufkraftindex

96,4

DE = 100

Knapp unter Schnitt

BIP-Wachstum LK

+3,1%

Sachsen: +2,4%

Überdurchschnittl.

Top-Arbeitgeber

Divers

Amazon, DHL, BMW, Porsche

Kein Klumpenrisiko

Beschäftigte

285.000

Sozialversichert

↑ +22.000 seit 2020

Branchenstruktur

Gemischt

Logistik, IT, Kreativ, Handel

Gut diversifiziert

Mietmarkt

Quelle: empirica-regio · Stand 2025

Mietpreisbremse aktiv

Miete Bestand (∅)

9,20 €/m²

Kaltmiete, alle WE

↑ +5,8% ggü. 2023

Miete Neubau (∅)

13,50 €/m²

Kaltmiete, Neubau

↑ +3,2% ggü. 2023

Möbliert (∅)

16–22 €/m²

Mikro-Apartments

Hohes Potenzial

Leerstandsquote

3,1%

↓ von 8,2% (2015)

Markt angespannt

Kaufpreis Neubau

4.200–5.800 €/m²

ETW, 2026

Moderat gestiegen

Brutto-Rendite

3,0–3,8%

Neubau klassisch

Unter 4% Zinsen kritisch

Mietpreisentwicklung Neubau (€/m²)

Investitionsklima-Score

7.1

von 10

TIER B — Solider Markt

Leipzig bietet stabiles Wachstum bei noch moderaten Kaufpreisen. Ideal für Strategie 2 (KfW-Hebel) und möblierte Mikro-Apartments.

Regulierungsrisiken

Mietpreisbremse aktiv

Gilt seit 2019. Bei Neuvermietung: max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete. Möblierte Kurzzeitverträge ausgenommen.

Kein Milieuschutz

Keine Milieuschutzgebiete in Leipzig (Stand 2026). Umwandlung Miet→ETW uneingeschränkt möglich.

Kein Zweckentfremdungsverbot

Kurzzeitvermietung (Airbnb etc.) grundsätzlich erlaubt, WEG-Klauseln prüfen.

Infrastruktur-Score

ÖPNV-AnbindungSehr gut

Autobahn (A9/A14)Direkt

Flughafen LEJ20 Min

Schulen/KitasAusreichend

Walkability-Score78 / 100

Projekt analysieren

Füll das Formular aus — wir holen alle Regionaldaten automatisch.

1

Objekt

2

Finanzierung

3

Nutzung & Details

Objekt-Daten

Schritt 1 von 3

Bauträger-Seite automatisch auslesen (optional)

Projekseite des Bauträgers einfügen — Kaufpreis, Fläche, PLZ und Energiestandard werden automatisch erkannt und in die Felder unten übernommen.

Lage

Adresse iWozu brauchen wir die Adresse?Wir nutzen sie zur automatischen Abfrage von Regionaldaten: Demographie, Mietmarkt, Regulierungsrisiken und Vergleichsprojekte im Umkreis. Je genauer, desto präziser die Analyse.Alternativ: Projektname + PLZ reicht für die Region.

Vollständige Adresse oder Projektname + Ort

PLZ

Stadt

Objekt

Objekttyp iWarum ist das relevant?Neubau: §7b Sonder-AfA (5%/Jahr, 4 Jahre) möglich, KfW-Förderung nutzbar, keine Sanierungspflichten. Altbau: andere AfA-Sätze, GEG-Sanierungspflichten ab 2030 prüfen, evtl. Denkmalschutz-AfA möglich.Bei Altbau ändert sich das Scoring-Modell deutlich.

Wohnungstyp iEinfluss auf den ScoreBeeinflusst den Mieter-Match-Score und die Vergleichsmieten. Mikro-Apartments (≤30 m²) erlauben möblierte Vermietung mit deutlich höherer €/m²-Miete. 2-Zi sind am liquidesten beim Wiederverkauf.

Kaufpreis iGesamtkaufpreis (brutto)Inkl. Tiefgaragenstellplatz sofern enthalten. Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) werden separat berechnet und sind nicht im Kaufpreis enthalten.Tipp: Stellplatz ggf. separat ausweisen für steuerliche Optimierung.

In Euro, brutto

Wohnfläche iWohnfläche laut TeilungserklärungBitte die Fläche aus dem Exposé oder der Teilungserklärung (WoFlV-Berechnung) eintragen — nicht die Grundfläche oder Bruttogeschossfläche. Balkone werden zu 25–50% angerechnet.

Kaufpreis/m² iAutomatisch berechnetWird für den Lage-Substanz-Score verwendet: Je nach Markt liegt der Normalbereich zwischen 3.000 und 10.000 €/m². Deutlich darüber = Spekulation, deutlich darunter = Risiko prüfen.Auch Fördergrundlage für §7b AfA: max. 4.000 €/m² anrechenbar.

Wird berechnet

Energiestandard iKfW40 QNG ist der GoldstandardKfW40 QNG: berechtigt zu 100.000 € KfW-Förderdarlehen zu ~2,0% (spart bis zu 167 €/Monat) und zu §7b Sonder-AfA. GEG-Verschärfung 2030 macht schwächere Standards zum Risiko (potenzielle Sanierungspflicht).Immer schriftlich bestätigen lassen — „beantragt" ≠ „zertifiziert".

Fertigstellung i§7b Sonder-AfA: Zeitfenster läuft abDer Bauantrag muss vor dem 31.12.2026 gestellt sein. Je früher die Fertigstellung, desto früher beginnt die AfA und desto früher wirkt der Steuereffekt auf den Cashflow.Bei Fertigstellung 2029+ prüfen, ob §7b noch gilt.

Relevant für §7b Sonder-AfA-Fenster

Bauträger iBonitätsprüfung läuft automatischWir prüfen den Bauträger im Hintergrund über Handelsregister und Insolvenzbekanntmachungen. Seit 2023 sind 40+ deutsche Bauträger insolvent. Tier-1/2-Bauträger (börsennotiert, langjährig etabliert) = deutlich niedrigeres Ausfallrisiko.Niemals einen Bauträger reservieren, dessen Bilanz Sie nicht kennen.

WEG-Größe (Einheiten) iWEG = WohnungseigentümergemeinschaftAlle Eigentümer im Haus tragen gemeinsam die Kosten für Dach, Fassade, Aufzug etc. Bei kleinen WEGs (unter 10 Einheiten) tragen wenige Eigentümer große Sonderumlagen. Optimum: 20–80 Einheiten.Prüfen Sie vor dem Kauf die letzten 3 WEG-Protokolle auf geplante Sonderumlagen.

Kleinere WEGs = höheres Sonderumlagen-Risiko

Finanzierung

Schritt 2 von 3

Eigenkapital & Kredit

Eigenkapital iNur der reine Kaufpreis-AnteilHier nur den EK-Anteil am Kaufpreis eingeben — ohne Nebenkosten. Empfohlen: 20–25%, um gute Zinskonditionen zu erhalten. Unter 20%: Zinsaufschlag durch Banken. Über 30%: geringerer Hebel-Effekt auf die Eigenkapitalrendite.Zusätzlich brauchen Sie EK für Nebenkosten (ca. 7–10% extra).

Empfohlen: 20–25% des Kaufpreises

EK-Quote iAutomatisch berechnetEigenkapital ÷ Kaufpreis. Beeinflusst den Zinssatz (mehr EK = besser) und den Leverage-Effekt. Bei 80% Fremdkapital verdoppelt sich die EK-Rendite gegenüber 60% FK — bei doppeltem Risiko.

Nebenkosten iKaufnebenkosten (müssen aus EK finanziert werden)Setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5%), Notar + Grundbuch (ca. 1,5–2%), ggf. Maklerprovision (0–3,57%). In Sachsen: GrESt 5,5% → Gesamtnebenkosten ca. 8–9%.Werden von Banken nicht mitfinanziert — immer aus Eigenkapital.

CA. 6,5–9% in Sachsen (GrErwSt 5,5%)

Gesamtes EK inkl. NK iIhr realer KapitaleinsatzKaufpreis-EK + Nebenkosten = tatsächlich gebundenes Kapital. Auf diesen Betrag bezieht sich Ihre Eigenkapitalrendite (IRR). Genug Liquiditätsreserve einplanen: mindestens 3–6 Monatsannuitäten zusätzlich.

Kreditkonditionen

Zinssatz (p.a.) iAktueller Marktzins (Mai 2026)Bei 80% LTV und 15J Bindung: ca. 3,5–4,2%. Mit KfW-Mischfinanzierung sinkt der effektive Mischzins deutlich. Tipp: Konditionen von mind. 3 Banken einholen — die Spreizung ist aktuell groß.Jeder 0,1% Zinsunterschied = ca. 200 € weniger Zinskosten p.a. auf 200k Kredit.

Anfangstilgung (p.a.) iWie viel zahlen Sie jährlich vom Kredit zurück?Mindestens 1% verlangen die meisten Banken. Empfohlen: 2–3%. Niedrigere Tilgung = besserer monatlicher Cashflow, aber längere Restschuld. Bei 1% Tilgung dauert die Entschuldung 60+ Jahre.Beeinflusst maßgeblich, wie hoch die Restschuld bei Anschlussfinanzierung (J15) ist.

Zinsbindung iWie lange ist Ihr Zinssatz festgeschrieben?15 Jahre empfohlen: Planungssicherheit über den kritischen Zeitraum (J5–15 meist negativer Cashflow). Bei Prolongation nach 15J sind die Zinsen typischerweise niedriger als beim Erstabschluss — oder Sie verkaufen.10J = günstiger, aber Prolongationsrisiko früher. 20J+ = teurer, aber maximale Sicherheit.

KfW-Förderdarlehen i100.000 € zu ~2,0% — nur bei KfW40 QNGProgramme KfW 297/298: 100.000 € Förderdarlehen zu aktuell ca. 2,0% p.a. statt ca. 3,85% Marktkonditionen. Die Zinsersparnis beträgt ca. 1.850 € p.a. = 154 €/Monat besserer Cashflow. Beantragung über Ihre Hausbank, vor dem Notartermin.Wichtig: Antrag muss VOR Kaufvertragsabschluss gestellt sein.

§297/298 QNG — reduziert Annuität signifikant

Monatliche Annuität (berechnet) iZins + Tilgung pro MonatIhre feste monatliche Zahlung an die Bank = Zinsen + Tilgung. Faustregel: Annuität sollte nicht mehr als 110% der erzielten Kaltmiete betragen, sonst wird der laufende Verlust zu hoch. Steigt die Miete, sinkt dieses Verhältnis über die Zeit.

Nutzung & Details

Schritt 3 von 3

Vermietungskonzept

Vermietungsart iUnmöbliert vs. MöbliertUnmöbliert: stabilere, langfristige Mietverhältnisse, geringerer Verwaltungsaufwand, Mietpreisbremse gilt. Möbliert: bis zu 40% höhere €/m²-Miete möglich, schnellerer Mieterwechsel, mehr Aufwand, bei Neubau oft Mietpreisbremsen-frei — vorab rechtlich prüfen lassen.Möblierte Vermietung eignet sich besonders bei Mikro-Apartments in Uni-/Klinik-Nähe.

Geplante Kaltmiete iKaltmiete ohne NebenkostenNur die Nettokaltmiete (ohne Heizung, Wasser, Müll). Der Marktvergleich wird automatisch eingezogen. Bei aktiver Mietpreisbremse: max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete — bei Neubau (Erstbezug) gilt die Mietpreisbremse jedoch nicht.Unser Marktvergleich zeigt Ihnen die erzielbare Bandbreite für Ihre PLZ.

13,00 €/m² × 62 m²

Laufende Kosten

Hausgeld (gesamt) iWas ist im Hausgeld enthalten?Das Hausgeld umfasst alle gemeinschaftlichen Kosten: laufende Betriebskosten (Hausmeister, Reinigung, Versicherung, Müll), Verwaltergebühr und Instandhaltungsrücklage. Es wird monatlich an die WEG-Verwaltung gezahlt. Marktüblich für Neubau: 3–4 €/m²/Monat.Angenommener Wert basierend auf Marktdaten für Neubau 60 m² in Leipzig. Im Kaufvertrag oder beim Bauträger nachfragen.

inkl. Rücklage

Nicht umlagefähig iWas ist nicht umlagefähig?Bestimmte Ausgaben des Hausgeldes können NICHT auf den Mieter umgelegt werden — sie bleiben dauerhaft Ihre Kosten als Eigentümer: Instandhaltungsrücklage, Verwaltergebühr (WEG), Anteile der Gebäudeversicherung. Typisch: 1,5–2,5 €/m²/Monat.Dieser Betrag fließt direkt in Ihren monatlichen Verlust/Gewinn — er ist nicht durch Mieteinnahmen gedeckt.

Verwalter, Rücklage, Versicherung

Hausverwaltung iMietverwaltung (≠ WEG-Verwaltung)Kosten für die Person oder Firma, die Ihren Mietvertrag verwaltet: Mietersuche, Mieterkommunikation, Übergaben, Nebenkostenabrechnung. Nicht zu verwechseln mit der WEG-Verwaltung (ist im Hausgeld enthalten). Marktüblich: 25–60 €/Monat.Beim Selbstverwalten entfällt dieser Kostenpunkt — aber Zeitaufwand beachten.

Steuerliche Situation

Persönlicher Steuersatz iIhr GrenzsteuersatzJe höher Ihr Steuersatz, desto wertvoller sind Abschreibungen (AfA). Bei 42% Grenzsteuersatz erstattet das Finanzamt 42 Cent pro Euro steuerlichem Verlust. Die §7b-Sonder-AfA entfaltet bei 42% ihre maximale Wirkung: ~6.300 €/Jahr Steuererstattung.Bitte mit Ihrem Steuerberater abstimmen — besonders bei Eheleuten/Zusammenveranlagung.

§7b Sonder-AfA beantragen? iSonderabschreibung: bis zu 20% in 4 Jahren5% p.a. des Kaufpreises (max. 4.000 €/m² Bemessungsgrundlage) zusätzlich zur regulären AfA (2%). Voraussetzungen: Neubau, Bauantrag vor 31.12.2026, Vermietung für mindestens 9 Jahre, nicht mehr als 4.000 €/m². Macht den Cashflow in J1–4 deutlich besser.Klären Sie mit Ihrem Steuerberater, ob Ihr Kaufpreis/m² unter der 4.000 €-Grenze liegt.

Nur bei Neubau, Bauantrag vor 31.12.2026

Stellplatz / TG iEinfluss auf Vermietbarkeit & ScoreEin Tiefgaragenstellplatz erhöht die Attraktivität der Wohnung und kann separat vermietet werden (marktüblich: 50–120 €/Monat). Steuerlich kann ein separat ausgewiesener Stellplatz andere AfA-Regeln haben. Wirkt sich positiv auf den Mieter-Match-Score aus.Beim Bauträger nach separatem Stellplatz-Kaufvertrag fragen — steuerlicher Vorteil möglich.

Angestrebter Zeithorizont iBeeinflusst die Strategie-EmpfehlungKurzfrist (5–10J): nur bei sehr positivem Cashflow sinnvoll — Kaufnebenkosten amortisieren sich kaum. Mittelfrist (10–15J): Cashflow bessert sich, Wertzuwachs trägt. Langfrist (20–25J): klassische Immobilienstrategie — Entschuldung + Wertzuwachs sind die dominanten Renditequellen.Die Cashflow-Simulation wird auf Ihren Zeithorizont zugeschnitten.

7.2

von 10

TIER B — Solides Investment

KfW40 QNG §7b AfA möglich Neubau 2027

Stadtquartier Connewitz, Leipzig

Karl-Liebknecht-Str. 90 · 04107 Leipzig · 62 m² · 299.000 € · 4.823 €/m²

Bauträger: Instone Real Estate · WEG: 48 Einheiten · Fertigstellung: Q4 2027

Analysiert: 29.05.2026 · Methodik v1.0

Gesamturteil

Empfehlenswert mit Einschränkungen

Das Projekt bietet eine solide Kombination aus KfW40-QNG-Förderung, §7b Sonder-AfA und Leipzig's starkem Bevölkerungswachstum. Cashflow ohne Steuereffekte im Jahr 1 negativ, durch Sonder-AfA bei 42% Steuersatz leicht positiv. Strategie 2 (KfW-Hebel + Sonder-AfA) ist die optimale Vorgehensweise. Größtes Risiko: aktive Mietpreisbremse begrenzt Mietsteigerungspotenzial in den ersten Jahren.

8-Dimensionen-Scoring

Gewichtetes Gesamtscore: 7,2 / 10

TIER B

Dimension Gew. Score Pkt

Cashflow-Math

25%

6

Cashflow J1 –228 €/Mt vor Steuer · +52 €/Mt nach §7b AfA (42%). Annuität 980 €, Miete 806 €.

Demographie 2035

20%

8

Leipzig +8,3% bis 2035. Wanderungssaldo +8.400/Jahr. Akademikerquote wachsend — stabiler Mietermix.

Energie & Förderung

15%

9

KfW40 QNG verifiziert. 100.000 € KfW-Darlehen zu 2,0% (spart 167 €/Mt ggü. Markt). §7b Sonder-AfA beantragt.

Lage-Substanz

10%

8

Connewitz: sehr begehrte Lage, Tram direkt, fußläufig zur Innenstadt. Kein Single-Employer-Cluster.

Bauträger-Sicherheit

10%

7

Instone Real Estate: börsennotiert, solide Bilanz. Kein Insolvenzverfahren. Vor Notartermin Creditreform prüfen.

Wertzuwachs

7%

7

Leipzig Kaufpreise +4,8% p.a. (2015–2025). Noch Aufholpotenzial ggü. westdeutschen Vergleichsstädten.

Mieter-Match

7%

7

2-Zi in Connewitz = starker Mietermix: Akademiker, junge Paare, Singles. Niedriger Leerstand im Segment.

Liquidität (Exit)

6%

6

Leipzig wächst, aber Transaktionsvolumen unter Hamburg/München. Durchschnittliche Vermarktungsdauer ~60 Tage.

Cashflow-Simulation

Annahme: 2% Mietsteigerung/Jahr, 0,5% Kostensteigerung/Jahr, Zinssatz 3,85% für 15J.

Jahr	Kaltmiete/Mt	Annuität/Mt	Kosten/Mt	CF vor Steuer	§7b AfA-Effekt	CF nach Steuer	Kumuliert
Jahr 1	806 €	980 €	230 €	–404 €	+523 €	+119 €	+1.428 €
Jahr 2	822 €	980 €	231 €	–389 €	+523 €	+134 €	+3.036 €
Jahr 3	839 €	980 €	232 €	–373 €	+523 €	+150 €	+4.836 €
Jahr 4	856 €	980 €	233 €	–357 €	+523 €	+166 €	+6.828 €
Jahr 5	874 €	980 €	234 €	–340 €	–	–340 €	+2.748 €
Jahr 8	927 €	980 €	236 €	–289 €	–	–289 €	–3.516 €
Jahr 12	1.004 €	980 €	238 €	–214 €	–	–214 €	–4.284 €
Jahr 15 (Anschlussfinanzierung)	1.085 €	~920 €*	240 €	–75 €	–	–75 €	Breakeven nah
Jahr 20	1.198 €	~870 €*	242 €	+86 €	–	+86 €	Positiv

* Anschlussfinanzierung zu dann erwartetem niedrigerem Zinsniveau (Szenario: 3,2%). §7b Sonder-AfA gilt nur Jahre 1–4. Kumulierter Cashflow ab J5 ohne AfA-Stütze.

Cashflow-Entwicklung nach Steuer (€/Monat)

Hinweis: Ab Jahr 5 (Ende §7b) wird der Cashflow bis zur Anschlussfinanzierung Jahr 15 negativ. Das Investment funktioniert über Wertzuwachs + Entschuldung + Steuereffekte — nicht über monatlichen Cashflow. Nur mit ausreichend Liquiditätsreserve eingehen.

Interaktiver Cashflow- & Steuer-Rechner LIVE

Eigenkapital (EK-Quote) 25%

LTV = 75% · Kredit: —

Grenzsteuersatz 42%

inkl. Solidaritätszuschlag ab 42%: +5,5% → effektiv 44,3%

Tilgung p.a. 2,0%

Annuität: — €/Monat · Laufzeit ca. — Jahre

Mietsteigerung p.a. 2,0%

Miete Jahr 5: — € · Jahr 10: — €

AfA-Methode §7b + Linear

§7b Sonder-AfA 5%×4J + lineare AfA 3%/Jahr

Fertigstellung (Monat) Dez 2027

§7b AfA taggenau: — im Anschaffungsjahr

§7b Sonder-AfA (wird berechnet…)

Netto-CF Jahr 1

—

nach Steuer / Monat

Break-Even Jahr

—

positiver CF nach Steuer

—

IRR (10 Jahre)

Eigenkapitalrendite p.a.

Steuerersparnis J1–4

—

durch AfA gesamt

Jahr	Miete/Mt	Annuität/Mt	CF vor St.	Zinsabzug	AfA-Effekt	CF nach St.	Kumuliert

Regionale Demographie — Leipzig

Automatisch geladen · Quelle: Destatis, Statistisches Landesamt Sachsen, BBSR

Wachstumsmarkt

Einwohner 2026

628.000

↑ +2,1%/J seit 2015

Prognose 2035

~680.000

+8,3% in 10 Jahren

Median-Alter

42,3 J.

2 J. jünger als DE-Ø

Wanderungssaldo

+8.400

Personen/Jahr 2024

Ø HH-Netto

2.640 €/Mt

↑ +210 € seit 2022

Kaufkraftindex

96,4 (DE=100)

Knapp unter Schnitt

Akademikerquote

34,8%

↑ +4pp seit 2015

Leerstandsquote

3,1%

↓ von 8,2% (2015)

Neubau-Pipeline

~2.400 WE/J

Genehmigungen 2025

Regulierungsrisiken

Mietpreisbremse aktiv (seit 2019)

Neuvermietung max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete. Bei Neubau (Erstbezug nach 01.10.2014) und möblierten Verträgen ausgenommen — vorher rechtssicher prüfen lassen.

Kein Milieuschutzgebiet

Connewitz aktuell ohne Milieuschutz. Umwandlung Miet- zu ETW ohne Genehmigungsvorbehalt möglich (Stand 2026).

Kein Zweckentfremdungsverbot

Leipzig hat (noch) kein Zweckentfremdungsverbot. Kurzzeitvermietung grundsätzlich erlaubt, WEG-Teilungserklärung prüfen.

Grunderwerbsteuer Sachsen: 5,5%

Kein Bundesland-Zuschlag. NK-Gesamtrechnung: ca. 9,0–9,5% des Kaufpreises (GrESt + Notar + Grundbuch).

Vergleichsprojekte in Leipzig

Automatisch identifiziert · Radius 5 km · ähnliches Segment

Wohnen am Völkerschlachtdenkmal

Prager Str. 190 · Leipzig-Südost

6.8

2-Zi · 58 m² KfW40

Kaufpreis

280.000 €

€/m²

4.828 €

Brutto-Rdite

3,3%

Fertigstellung

Q2 2027

Gute Lage, aber kein QNG → kein 100k KfW-Darlehen. Leicht günstigerer Preis, schlechtere Förderung.

Neubauprojekt Gohlis-Süd

Menckestr. 14 · Leipzig-Nord

6.2

2-Zi · 55 m² EH55

Kaufpreis

265.000 €

€/m²

4.818 €

Brutto-Rdite

3,5%

Fertigstellung

Q1 2027

Günstigster Preis, aber nur EH55 — GEG-Verschärfung 2030 ist Risiko. Kein KfW-Förderdarlehen möglich.

MITTE Leipzig — Zentrum

Petersstr. 3 · Innenstadt

6.5

2-Zi · 65 m² KfW40 QNG

Kaufpreis

340.000 €

€/m²

5.231 €

Brutto-Rdite

2,9%

Fertigstellung

Q3 2028

Beste Lage, höchster Preis. Brutto-Rendite unter 3% macht Cashflow-Ziele sehr schwer. Wertzuwachsstrategie.

Fazit Wettbewerbsvergleich: Das analysierte Projekt bietet das beste Verhältnis aus Lagequalität (Connewitz), Förderung (QNG) und Preis (4.823 €/m²). Gegenüber MITTE Leipzig 8% günstiger/m², bei vergleichbarer Mieterzielgruppe.

Pflicht-Checks vor Reservierung

①

Bauträger-Bonität verifizierenHandelsregister (handelsregister.de) + Insolvenzbekanntmachungen.de. Creditreform-Auskunft empfohlen.

②

KfW40 QNG schriftlich bestätigen lassen"Liegt die QNG-Zertifizierung schon vor oder nur beantragt?" Nur bei vorliegender Zertifizierung gilt der KfW-Förderkreditanspruch.

③

§7b Sonder-AfA — Bauantragsdatum prüfenNur bei Bauantrag vor 31.12.2026. Schriftliche Bestätigung vom Bauträger anfordern.

④

Teilungserklärung + WEG-Protokolle einsehenVermietungsrestriktionen, Kurzzeitvermietungsverbote, Sonderumlagen-Geschichte prüfen.

⑤

Notarvertrag mit Immobilienanwalt prüfenNie erst beim Notartermin — mindestens 2 Wochen vorher mit Anwalt durchgehen. Zahlungsweise muss MaBV-konform sein.

⑥

Eigenen Cashflow-Stress-Test rechnenSzenario: Zinsen +1%, Miete –10%, 3 Monate Leerstand. Kann ich das über 6 Monate tragen?

Analyse gespeichert Erstellt 29.05.2026 · Stadtquartier Connewitz Leipzig · Score 7.2 / TIER B

Rechtlicher Hinweis: Diese Analyse ist eine heuristische Aufbereitung öffentlich verfügbarer Marktdaten. Sie stellt keine Anlageberatung im Sinne des §1 KWG dar und ist nicht aufsichtsrechtlich validiert. Vor jeder Investitionsentscheidung: (1) unabhängigen Steuerberater konsultieren (Sonder-AfA, Verlust-Verrechnung), (2) Immobilien-Anwalt für Vertragscheck einschalten, (3) Bauträger-Bonitätsauskunft einholen, (4) eigene Stress-Tests mit konservativen Annahmen durchführen. Immobilien sind illiquide 15–25-Jahres-Assets. ImmoCheck Pro übernimmt keine Haftung für Investitionsentscheidungen auf Basis dieser Analyse.

Kenndaten auf einen Blick

Kaufpreis—

Kaufpreis/m²—

Eigenkapital (gesamt)—

Kreditvolumen—

davon KfW (2,0%)—

Annuität/Monat—

Kaltmiete/Monat—

Brutto-Rendite—

CF/Mt (vor Steuer J1)—

CF/Mt (nach §7b J1)—

Sonder-AfA p.a. (J1–4)—

IRR (geschätzt, 20J)—

Empfohlene Strategie

Strategie 2

KfW-Hebel + Sonder-AfA

EK: 25% · KfW100k zu 2% · §7b AfA Jahre 1–4 · Cashflow J1–4 leicht positiv, ab J5 negativ bis J18

✓ KfW40 QNG maximiert Förderung

✓ Sonder-AfA sichert J1–4 Cashflow

✓ Connewitz = wertstabiler Lage-Anker

⚠ Genug Liquiditätsreserve J5–18 einplanen

Return-Zusammensetzung

IRR ~6,8% nach Steuer setzt sich zusammen aus:

Wertzuwachs (4% p.a.)~4,0%

Steuereffekt §7b + AfA~2,1%

KfW-Zinsersparnis~0,9%

Netto-Cashflow (kumuliert)–0,2%

Annahmen: 20J Haltedauer, Verkauf zu 4% Aufwertung p.a., 42% Steuersatz, Miete +2% p.a.

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Robert Günther

guenther.robert@gmail.com

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Alle Analysen — Globales Ranking

Alle Objekte aller Nutzer, nach Score sortiert

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Impressum

Angaben gemäß § 5 TMG

Betreiber

Ducks in the Sand UG (haftungsbeschränkt)
Vertreten durch: Robert Günther
Schlüterstraße 14
20146 Hamburg

Kontakt

E-Mail: rg@ducksinthesand.de
+49 172 1320149

Umsatzsteuer-ID

USt-IdNr. folgt

Verantwortlich für den Inhalt (§ 55 Abs. 2 RStV)

Robert Günther, Schlüterstraße 14, 20146 Hamburg

Haftungsausschluss

Die Analysen und Berechnungen auf dieser Plattform dienen ausschließlich der Information und stellen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Alle Angaben ohne Gewähr. Investitionsentscheidungen sollten stets mit qualifizierten Fachleuten abgestimmt werden.

Datenschutzerklärung

Stand: Juni 2026 · gemäß DSGVO, BDSG und TMG

1. Verantwortlicher

Robert Günther, Schlüterstraße 14, 20146 Hamburg

2. Erhobene Daten und Zweck

Kontodaten (Registrierung): E-Mail-Adresse und Name werden zur Authentifizierung gespeichert. Rechtsgrundlage: Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO (Vertragserfüllung).

Analysedaten: Von Ihnen eingegebene Immobiliendaten (Adresse, Kaufpreis, Finanzierungsdaten) werden zur Erstellung der Analyse gespeichert und sind nur für Sie einsehbar. Rechtsgrundlage: Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO.

Zahlungsdaten: Zahlungen werden über Stripe Inc. abgewickelt. Wir speichern keine Kreditkartendaten. Es wird nur der Zahlungsstatus gespeichert. Rechtsgrundlage: Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO.

3. Eingesetzte Dienste

Supabase (Authentifizierung & Datenbank): Supabase Inc., 970 Toa Payoh North, Singapur. Datenverarbeitung auf EU-Servern (Frankfurt). Datenschutzerklärung Supabase.

Stripe (Zahlungsabwicklung): Stripe Inc., 510 Townsend Street, San Francisco, CA 94103, USA. Datenübermittlung in die USA auf Basis von Standardvertragsklauseln (SCCs). Datenschutzerklärung Stripe.

Anthropic Claude API (KI-Analyse): Anthropic, PBC, San Francisco, USA. Eingegebene Immobiliendaten werden zur KI-gestützten Auswertung übermittelt. Keine dauerhafte Speicherung durch Anthropic. Datenschutzerklärung Anthropic.

Google Analytics (nur mit Einwilligung): Google Ireland Limited, Gordon House, Barrow Street, Dublin 4, Irland. Google Analytics wird nur nach Ihrer ausdrücklichen Einwilligung geladen. Sie können die Einwilligung jederzeit widerrufen (Cookie-Einstellungen unten auf der Seite). Rechtsgrundlage: Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO. Datenschutzerklärung Google.

4. Cookies

Wir setzen technisch notwendige Cookies für die Authentifizierung (Supabase Session). Mit Ihrer Einwilligung werden zusätzlich Analyse-Cookies von Google Analytics gesetzt. Details und Widerruf über unser Cookie-Banner.

5. Ihre Rechte

Sie haben das Recht auf Auskunft (Art. 15 DSGVO), Berichtigung (Art. 16), Löschung (Art. 17), Einschränkung der Verarbeitung (Art. 18), Datenübertragbarkeit (Art. 20) sowie Widerspruch (Art. 21). Kontakt: rg@ducksinthesand.de

Beschwerderecht bei der zuständigen Aufsichtsbehörde: Bundesbeauftragter für den Datenschutz (BfDI).

6. Cookie-Einstellungen

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Stand: Juni 2026

§ 1 Geltungsbereich

Diese AGB gelten für die Nutzung der Plattform ImmoCheck Pro (www.immocheckpro.de), betrieben von Ducks in the Sand UG.

§ 2 Leistungsbeschreibung

ImmoCheck Pro bietet kostenpflichtige Immobilien-Investitionsanalysen. Eine Analyse kostet 5,00 € inkl. MwSt. und wird sofort nach Zahlungseingang erstellt. Die Analyse dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Anlageberatung dar.

§ 3 Vertragsschluss & Zahlung

Der Vertrag kommt mit Abschluss des Bezahlvorgangs zustande. Die Zahlung erfolgt über Stripe. Mit Abschluss des Kaufs erhalten Sie sofort Zugang zur Analyse. Eine Rückerstattung ist ausgeschlossen, sobald die Analyse erstellt wurde (digitale Dienstleistung gem. § 356 Abs. 5 BGB).

§ 4 Widerrufsrecht

Durch Abschluss des Kaufvorgangs stimmen Sie ausdrücklich zu, dass die Analyse sofort erstellt wird. Damit erlischt das Widerrufsrecht für diese digitale Dienstleistung (§ 356 Abs. 5 BGB). Bitte stellen Sie vor dem Kauf sicher, dass Ihre Eingaben korrekt sind.

§ 5 Haftungsbeschränkung

Die Analysen basieren auf öffentlich verfügbaren Daten und eigenen Berechnungsmodellen. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit der Ergebnisse oder Verluste, die aus Investitionsentscheidungen auf Basis dieser Analysen entstehen.

§ 6 Datenschutz

Es gilt unsere Datenschutzerklärung.

§ 7 Anwendbares Recht

Es gilt deutsches Recht unter Ausschluss des UN-Kaufrechts. Gerichtsstand ist Hamburg, soweit gesetzlich zulässig.

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Immobilien-Invest­analyse auf Profi-Niveau.

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2. Erhobene Daten und Zweck

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5. Ihre Rechte

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